Vad gäller vid andrahandsuthyrning av hyresrätt utan hyresvärdens tillstånd?
En hyresgäst får som huvudregel inte hyra ut sin hyresrätt i andra hand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (JB 12:39). En olovlig upplåtelse kan leda till att hyresrätten förverkas eller att avtalet inte förlängs. Avgörande är dels om andrahandsboenden i praktiken kan använda lägenheten självständigt, dels hur allvarlig överträdelsen är.
Rättsläget
Huvudregeln
En hyresgäst får inte utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande (JB 12:39 första stycket). Saknas samtycke kan tillstånd behövas från hyresnämnden (JB 12:40). Finns varken samtycke eller tillstånd är upplåtelsen olovlig.
När är det andrahand?
Avgörande är inte om ett rum behållits eller om den boende kallas "inneboende", utan om personen i praktiken kan använda lägenheten självständigt utan hyresgästens reella kontroll. I RH 2007:18 och RH 2012:2 ansågs boenden ha haft självständig nyttjanderätt när hyresgästen bodde utomlands och besökte lägenheten sällan – även om ett rum var låst respektive endast en del påstods vara upplåten.
RH 2024:42 bekräftar detta enligt nuvarande lydelse: en inneboende kan bo kvar vid tillfällig frånvaro, men när hyresgästen planerat lämnar lägenheten under längre tid (i fallet ca 4,5 månader) kan det bli en tillståndspliktig andrahandsupplåtelse.
Förverkande
Hyresrätten är förverkad om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa giltig ursäkt – dock inte om överträdelsen är av ringa betydelse (JB 12:42). Bedömningen väger in bl.a. upplåtelsens längd, om den är återkommande, giltig ursäkt och om hyresgästen fortsatt trots tillsägelse.
En upplåtelse under knappt två månader ansågs inte ringa i RH 2022:24, och i RH 2024:42 var en upplåtelse på ca 3,5 månader utan giltig ursäkt inte ringa – hyresrätten förverkades i båda fallen.
Utebliven förlängning
Även utan förverkande kan avtalet upphöra om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (JB 12:46). En medveten uthyrning i sex månader räckte i RH 2012:2, och systematisk Airbnb-uthyrning (39 tillfällen) i RH 2019:15.
Praktiskt
Den som vill hyra ut bör:
- begära hyresvärdens skriftliga samtycke först,
- annars ansöka om tillstånd hos hyresnämnden innan uthyrningen påbörjas,
- inte förlita sig på att upplägget är "inneboende" bara för att ett rum är låst,
- ta saken på allvar direkt om hyresvärden invänder eller säger upp avtalet.
Relevanta rättsfall
- RH 2007:18Hovrätt, 2007 (publicerat referat)
Självständig nyttjanderätt trots låst rum; passivitet efter tillsägelse gav förverkande.
- RH 2012:2Hovrätt, 2012 (publicerat referat)
Boende var andrahandshyresgäst; uthyrning i sex månader gav utebliven förlängning.
- RH 2024:42Hovrätt, 2024 (publicerat referat)
Planerad utlandsvistelse ca 4,5 månader; förverkande.
- RH 2022:24Hovrätt, 2022 (publicerat referat)
Upplåtelse under knappt två månader var inte av ringa betydelse.
- RH 2019:15Hovrätt, 2019 (publicerat referat)
Systematisk Airbnb-uthyrning gav utebliven förlängning.
Relevant lagtext
En hyresgäst får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande.
Hyresnämndens tillstånd till andrahandsupplåtelse när samtycke saknas.
Förverkande vid olovlig andrahand utan giltig ursäkt; enligt femte stycket inte om överträdelsen är av ringa betydelse.
Ingen rätt till förlängning om förpliktelser åsidosatts "i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas".
Vanliga frågor
- Vad händer om jag hyr ut i andra hand utan tillstånd?
- Upplåtelsen är olovlig och hyresrätten kan förverkas, eller så förlängs inte avtalet – om överträdelsen inte är av ringa betydelse (jordabalken 12 kap. 42 § och 46 §).
- Räknas det som andrahandsuthyrning om jag behåller ett rum?
- Inte automatiskt. Avgörande är om den boende i praktiken kan använda lägenheten självständigt utan hyresgästens kontroll (RH 2007:18, RH 2024:42).
- Hur lång uthyrning krävs för att hyresrätten ska förverkas?
- Det är omständighetsberoende – även en olovlig upplåtelse under knappt två månader har bedömts inte vara av ringa betydelse (RH 2022:24).
Denna sida är allmän juridisk information och utgör inte juridisk rådgivning. Bedömningen i ett enskilt ärende beror på omständigheterna.
Ställ din rättsfråga och få ett källbelagt svar grundat i svensk rättspraxis och lagtext.
Ställ din egen rättsfråga i Tomus →